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09 2019-08

成为未来十年的“茅台”,要具备这三个条件

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来源:叶檀财经

作者:方双木


什么叫资产荒,什么叫局部干旱?

近日,市场最热的新闻是,一起场外期权客户爆仓事件,中拓系公司的整体资金链已经出现问题,引发连锁反应,其中一起牵扯到国内某大型央企,涉及金额超过10亿元,公安机关已经介入。

钱很多,好的资产不常有。资产荒时代,众里寻她,相当于20年前找一二线的房子,找茅台格力的股票,这些未来的大白马“核心资产”,好比“伊人”,找对方向,总能在灯火阑珊处觅得芳踪。

2019年以来,尤其进入6、7月份,市场利率虽然不断走低,投资市场却天雷滚滚,资产荒愈演愈烈。

茅台放缓,海康失速,东阿暴雷,大族跳水……数得着的白马殿堂级核心资产,批量褪去黄金圣衣,要么一脱到底,要么马甲成色大变,黄金换白银。物是人非事事休,欲语泪先流。

楼市核心资产呢?

国家统计局6月份的数据显示,70个大中城市,有20个下跌,楼市分化已成定局。热点城市限购限售继续加码,融资端收紧,没有充足财力,不能靠房贷加杠杆,只能望洋兴叹。

未来十年十倍股,成就大白马资产必须具备三大要素

核心资产分化势不可挡。

旧的核心资产,名不副实,力不能扛鼎,白马变斑马,急需新的核心资产顶上,才能解燃眉之急。

问题来了,到底什么才算未来核心资产?换句话说,到底什么是未来十年的茅台?

▲厦门湾无边泳池


成就核心资产,必备三个条件。

一 消费投资兼有,刚性弹性兼备。

在消费升级阶段,核心资产清一色的消费、投资属性兼备,既有刚性需求做基础,又有弹性投资助升值。一二线城市买房者结构中,刚需比例越来越少,越来越多的人选择攻守兼备,住、投两不误。

据克而瑞数据,2019年上半年,67个样本城市三、四房产品合计占比超70%,其中三房产品占比高达52.5%,占据成交主力地位。

相比2018年,一、二房成交进一步回落,其中二房产品占比降至18.2%,下滑2.9%,跌幅最明显。其他各户型产品成交占比均有不同程度回升,特别是四房产品上涨幅度最大,占比增加2.1个百分点升至18%。 

二 物依稀为贵,无缺乏不价值。

茅台能够成为核心资产风向标,产能有限,是前提。本地高粱,本地水,本地独有的有益菌,独有酿造工艺,茅台让本地的水和细菌,成为天然护城河。

想学茅台?可以,但你有赤水河的水吗?你有人家酒窖里说不清道不明、神秘之极的有益菌吗?

根据茅台基酒工艺的要求,一瓶普茅从投料至产品出厂,至少需要5年时间。这意味着,2019年的投放量,来自于茅台公司2014-2015年的基酒产能建设。从2014年到2015年茅台基酒产量,只有3万多吨。2015年之后,茅台基酒产量不过4、5万吨,需求是多少?每年增速在20%以上!供需失衡。

茅台创造出了自己的稀缺性。

三没信仰没价值。

黄金恒久远,钻石价更高。没有实际用途的钻石成为珍稀珠宝,成为感情的见证,信仰力量功不可没。

中国人自古安土重迁,1998年住房商品化之后,楼市经历20年史无前例的长牛。因为几千年的农业文明,国人对土地有牢不可破的至高信仰!2019年二季度,央行调查数据显示:对下季房价,28.2%的居民预期“上涨”,50.8%的居民预期“基本不变”,9.8%的居民预期“下降”,11.3%的居民“看不准”。

自打央行调查披露这个数据,看跌比例就很少超过10%。这不代表市场,代表文化和心态。

▲厦门湾实景图


消费加投资属性,稀缺加信仰加持,条件如此苛刻,新核心资产真心不好找。

未来核心资产,到底是什么?

有护城河的高端制造,高端服务,以及不可再生、天然稀缺、人类必须的稀缺资源。

有一次,跟朋友聊起环境,不经意间说起,中国有一种资源极为稀缺,有断供之忧。这种资源就是宜居海岸线。

2017年3月31日,国家海洋局印发《海岸线保护与利用管理办法》,规定:到2020年,中国自然岸线保有率不能低于35%。

海南全岛限购之后,中国优质海岸线,屈指可数。

稀缺有了,能不能符合“核心资产”的另外几个条件?别说,还真存在。

泰禾集团在厦门湾打造的一个超级大盘泰禾明昇·厦门湾。

▲厦门湾实景图


既然是房产,满足土地信仰这个因素,剩下的刚需加投资属性呢?

泰禾给厦门湾提出一个概念,叫“住假”。根据泰禾的描述,所谓‘住假’,核心在于‘住’,‘假’是度假般的生活方式,是在第一居所的功能属性上,规划更国际化的度假生活。

进一步拆解,“住假”可以这么理解:

住是对海景房情有独衷的刚需群体;假,则在刚需基础上加入第三居所属性。

东北人赴三亚买房,过候鸟式生活,自己家只有几个月住在海景房里,其他时间选择出租获得租金,营造刚需和度假空间。

从成交数据分析,厦门湾客群可以细分为两大类:一是30—40岁年龄段,以投资兼自住为核心置业目的;二是40—50岁,以未来预防性养老为过渡安排的置业诉求。

主力购房群体正好对应“住假”,投资自住、刚需和度假的双重属性。

厦门湾创造“住假”概念,市场接受程度如何?

2018年,开盘30秒,3000套告罄,2018年全年销售35亿,2019年一季度90天,卖了15亿。

全国文旅项目排行榜上,2018年厦门湾排名第五,2019年一季度冲到第三。

除了海景稀缺概念,厦门湾还有什么亮点呢?

从居住属性来看,厦门湾比一般的海景房好。

以前很多海景房,只有海,只有景,只有房,没有家。

配套跟不上,是房不能成为家的症结所在。没有人,没有店,没有学校,没有医院,在海边别墅隐居,一般人受不了。

泰禾厦门湾想让家成为家,注重配套,采取二八配比,即20%住宅,80%配套。

教育方面,在厦门湾规划中,泰禾和北大计划合作建立12年制的北大培文学校,未来泰禾业主可以直接进入这一教育体系;医疗方面,泰禾国际医院也正在筹备建设中;商业配套,是厦门湾文旅项目最重要的一块。



交通相对方便。

厦门湾对接厦门,交通畅达。

从机场或者厦门北站出发开车到厦门湾,是一个小时左右。泰禾接驳车长期等候在厦门机场,可以解决无车困扰。

厦漳泉海底隧道一旦开通,厦门湾到厦门全境的时间将缩短为30分钟。

厦门湾发展,有自己的独特优势,跟厦门其它地方都不一样。

2019年5月30日,《厦门港总体规划(2035年)》获交通运输部和福建省政府批复;2019年6月《闽西南协同发展区发展规划》正式发布,再加上海峡西岸经济区、海丝核心区、自贸区等国家政策共同加持,以厦门为核心,覆盖漳州地区,迎来政策红利期。

厦门湾地处漳州,核心是厦门,区位优势明显。

一小时通勤圈,是一座城市的能量第一步能够覆盖到的地方,房价、物价会有一个比价关系。

纽约湾区、东京湾区,核心城市和一小时通勤圈的城市房价拥有一个比价关系,比例基本维持在2到5,中位数一般是3。

厦门湾距离核心城市厦门,距离刚好一小时,与厦门房价会有相对明确的比价关系。

相比于三亚三、四万一平的房子,厦门湾的房价显得更为扎实。

一方面是因为房价低,厦门湾现在房价在1.4万左右;另一方面是产业支撑,以旅游为例,三亚近几年收入增速都在百分之十几,漳州连续多年超过20%!

三亚2018年旅游人数突破2000万,漳州呢?2018年接近4000万人。

产业支撑更强,房价低,对比三亚,厦门湾性价比确实高多了。

厦门湾不限购,总价低,单价不高,适合中产人群。

从一只鸡蛋孵化出一只鸡,需要耐心。上海浦东、郑州郑东,那么好的城镇化红利区,孵化期也需要十年。

厦门湾需要孵化,才能成为风水宝地。

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